Как проверить объект недвижимости перед покупкой в Таиланде
Как проверить объект недвижимости перед покупкой в Таиланде
Каждый месяц в Таиланде появляются десятки новых жилых комплексов. Красивые рендеры, панорамные бассейны, обещания доходности 8–10% годовых и рассрочка на несколько лет делают выбор лёгким только на первый взгляд.
На практике большинство ошибок происходит ещё до подписания договора.
Человек видит квартиру с видом на море, сравнивает цену с Москвой или Дубаем и принимает решение эмоционально. А уже после покупки начинает выяснять, почему квартира сдаётся хуже соседних, почему управляющая компания работает спустя рукава или почему обещанный рост цены оказался намного скромнее прогнозов.
Хороший объект редко выбирают по фотографиям.
Обычно всё начинается с другого вопроса: кто будет жить в этой квартире через год, два или пять лет?
Именно поэтому профессиональные инвесторы сначала изучают район, а уже потом смотрят на планировку, вид из окна и дизайн лобби.
Сначала смотрите не на квартиру, а на район
Одна из самых распространённых ошибок — влюбиться в объект и забыть про его окружение.
Представьте две одинаковые квартиры.
Первая находится в пяти минутах от пляжа, рядом работают кафе, супермаркеты и массажные салоны. До торгового центра десять минут на машине.
Вторая стоит немного дешевле, но расположена на пустыре, где вечером практически ничего не работает.
На фотографиях разница может быть незаметна. Для арендатора она огромна. Люди снимают не квартиру. Они снимают образ жизни вокруг неё.
Именно поэтому хорошие районы годами остаются востребованными даже во время колебаний рынка.
В Паттайе сегодня наибольший спрос сосредоточен в Джомтьене, Вонгамате, Пратамнаке и центральной части города. На Пхукете инвесторы чаще всего рассматривают Банг Тао, Раваи, Камалу и районы рядом с Лагуной.
Если район уже пользуется спросом у туристов и экспатов, вероятность ошибки становится значительно ниже.
Представьте две одинаковые квартиры.
Первая находится в пяти минутах от пляжа, рядом работают кафе, супермаркеты и массажные салоны. До торгового центра десять минут на машине.
Вторая стоит немного дешевле, но расположена на пустыре, где вечером практически ничего не работает.
На фотографиях разница может быть незаметна. Для арендатора она огромна. Люди снимают не квартиру. Они снимают образ жизни вокруг неё.
Именно поэтому хорошие районы годами остаются востребованными даже во время колебаний рынка.
В Паттайе сегодня наибольший спрос сосредоточен в Джомтьене, Вонгамате, Пратамнаке и центральной части города. На Пхукете инвесторы чаще всего рассматривают Банг Тао, Раваи, Камалу и районы рядом с Лагуной.
Если район уже пользуется спросом у туристов и экспатов, вероятность ошибки становится значительно ниже.
Репутация застройщика важнее красивых рендеров
Практически все новостройки на этапе продаж выглядят одинаково привлекательно.
В презентации всегда будет инфинити-бассейн, дизайнерское лобби и счастливые люди с коктейлями возле моря.
Но через несколько лет инвестору придётся жить не в презентации. Ему придётся иметь дело с реальным зданием.
Поэтому полезно потратить время и съездить в уже построенные проекты того же девелопера.
Иногда пяти минут достаточно, чтобы понять гораздо больше, чем после просмотра десятков рекламных буклетов.
Если комплексу всего три-четыре года, а бассейн уже требует ремонта, территория выглядит уставшей, а собственники жалуются на управление — это повод задуматься.
Хорошие застройщики оставляют след не в рекламе, а в своих готовых объектах.
В презентации всегда будет инфинити-бассейн, дизайнерское лобби и счастливые люди с коктейлями возле моря.
Но через несколько лет инвестору придётся жить не в презентации. Ему придётся иметь дело с реальным зданием.
Поэтому полезно потратить время и съездить в уже построенные проекты того же девелопера.
- Посмотреть состояние фасада.
- Зайти в общие зоны.
- Пообщаться с жильцами.
Иногда пяти минут достаточно, чтобы понять гораздо больше, чем после просмотра десятков рекламных буклетов.
Если комплексу всего три-четыре года, а бассейн уже требует ремонта, территория выглядит уставшей, а собственники жалуются на управление — это повод задуматься.
Хорошие застройщики оставляют след не в рекламе, а в своих готовых объектах.
Дешёвая квартира иногда обходится дороже
Почти каждый покупатель радуется, когда находит объект дешевле рынка.
Но рынок редко делает подарки.
Если цена заметно ниже аналогичных предложений, всегда стоит задать вопрос: почему?
Иногда причина вполне понятна. Например, собственнику срочно нужны деньги.
Но бывает и иначе.
За привлекательной ценой могут скрываться:
Поэтому смотреть нужно не только на стоимость покупки, но и на стоимость владения. В Таиланде владельцы квартир оплачивают Common Fee.
Если говорить простым языком, это плата за содержание всей инфраструктуры комплекса. Из этих денег обслуживают:
Поэтому считать нужно заранее, а не после получения ключей.
Но рынок редко делает подарки.
Если цена заметно ниже аналогичных предложений, всегда стоит задать вопрос: почему?
Иногда причина вполне понятна. Например, собственнику срочно нужны деньги.
Но бывает и иначе.
За привлекательной ценой могут скрываться:
- старый жилой фонд;
- неудобная локация;
- высокий ежемесячный платёж за обслуживание;
- проблемы с документами.
Поэтому смотреть нужно не только на стоимость покупки, но и на стоимость владения. В Таиланде владельцы квартир оплачивают Common Fee.
Если говорить простым языком, это плата за содержание всей инфраструктуры комплекса. Из этих денег обслуживают:
- бассейны;
- лифты;
- охрану;
- парковки;
- сады;
- общественные зоны.
Поэтому считать нужно заранее, а не после получения ключей.
Документы лучше проверять до внесения депозита
Иногда покупатели думают: сначала внесу небольшую бронь, а с документами разберёмся потом.
На практике лучше делать наоборот.
Любая недвижимость в Таиланде имеет свою историю. Особенно если речь идёт о вторичном рынке.
Нужно понимать:
Объясняя простыми словами: по закону иностранцы могут владеть не более чем 49% жилых площадей в одном кондоминиуме. Именно эти квартиры можно оформить в полную собственность — Freehold.
На словах всё обычно выглядит просто.
Но лучше, когда это подтверждается документами.
Особенно если продавец куда-то торопится и постоянно говорит фразы вроде:
На практике лучше делать наоборот.
Любая недвижимость в Таиланде имеет свою историю. Особенно если речь идёт о вторичном рынке.
Нужно понимать:
- кто является собственником;
- есть ли обременения;
- соответствует ли площадь документам;
- можно ли вообще провести сделку без дополнительных согласований.
Объясняя простыми словами: по закону иностранцы могут владеть не более чем 49% жилых площадей в одном кондоминиуме. Именно эти квартиры можно оформить в полную собственность — Freehold.
На словах всё обычно выглядит просто.
Но лучше, когда это подтверждается документами.
Особенно если продавец куда-то торопится и постоянно говорит фразы вроде:
- «Не переживайте, всё в порядке».
- «Потом разберёмся».
Если покупаете новостройку — смотрите не только на проект
Есть интересная закономерность.
Чем красивее рендеры, тем внимательнее нужно проверять всё остальное.
Это не значит, что красивые проекты плохие. Просто маркетинг сегодня умеет продавать мечту намного лучше, чем раньше.
Покупатель видит бассейн на крыше, впечатляющий вид на закат и красивое дизайнерское лобби. Но через несколько лет жить придётся не внутри рекламного буклета.
Поэтому стоит задавать более приземлённые вопросы:
Хороший застройщик редко обещает космическую доходность. Зато его объекты стабильно растут в цене и хорошо сдаются даже спустя несколько лет после ввода в эксплуатацию.
Чем красивее рендеры, тем внимательнее нужно проверять всё остальное.
Это не значит, что красивые проекты плохие. Просто маркетинг сегодня умеет продавать мечту намного лучше, чем раньше.
Покупатель видит бассейн на крыше, впечатляющий вид на закат и красивое дизайнерское лобби. Но через несколько лет жить придётся не внутри рекламного буклета.
Поэтому стоит задавать более приземлённые вопросы:
- Кто строит объект?
- Сколько проектов уже сдано?
- Были ли переносы сроков?
- Как выглядит качество строительства в готовых комплексах?
- Есть ли спрос на аренду в проектах этого девелопера?
Хороший застройщик редко обещает космическую доходность. Зато его объекты стабильно растут в цене и хорошо сдаются даже спустя несколько лет после ввода в эксплуатацию.
Кто будет вашим арендатором?
Этот вопрос почему-то задают далеко не все покупатели.
Хотя именно он определяет будущий доход.
Например:
Цифровому кочевнику нужен хороший интернет и кафе рядом.
Семье важны школы, магазины и тихий район.
Китайские туристы чаще выбирают одни локации, россияне — другие.
Поэтому перед покупкой полезно представить конкретного человека, который будет платить вам аренду.
Если такого человека сложно представить, стоит задуматься.
В большинстве успешных инвестиций сначала появляется понятный арендатор, а уже потом квартира.
Хотя именно он определяет будущий доход.
Например:
- молодой паре из Европы;
- семье с детьми;
- цифровому кочевнику;
- китайским туристам;
- россиянам
Цифровому кочевнику нужен хороший интернет и кафе рядом.
Семье важны школы, магазины и тихий район.
Китайские туристы чаще выбирают одни локации, россияне — другие.
Поэтому перед покупкой полезно представить конкретного человека, который будет платить вам аренду.
Если такого человека сложно представить, стоит задуматься.
В большинстве успешных инвестиций сначала появляется понятный арендатор, а уже потом квартира.
Не верьте доходности на рекламных баннерах
Одна из самых любимых цифр в рекламе недвижимости — гарантированная доходность.
Проблема в том, что рынок недвижимости работает немного сложнее.
На итоговый доход влияет десяток факторов:
Они спрашивают иначе:
«На основании чего сделан этот расчёт?»
Это намного полезнее.
Если вам показывают красивую таблицу, стоит попросить реальные примеры сдачи аналогичных объектов в том же районе.
Тогда картина становится гораздо понятнее.
- 8%.
- 10%.
- 12%.
Проблема в том, что рынок недвижимости работает немного сложнее.
На итоговый доход влияет десяток факторов:
- локация;
- конкуренция;
- количество новых проектов рядом;
- работа управляющей компании;
- туристический поток;
- курс валют;
- состояние мебели через несколько лет.
Они спрашивают иначе:
«На основании чего сделан этот расчёт?»
Это намного полезнее.
Если вам показывают красивую таблицу, стоит попросить реальные примеры сдачи аналогичных объектов в том же районе.
Тогда картина становится гораздо понятнее.
Попробуйте посмотреть на объект глазами будущего покупателя
Многие приобретают недвижимость с расчётом на долгосрочное владение.
Но жизнь меняется.
Через пять или семь лет может появиться желание продать объект, купить что-то больше или просто зафиксировать прибыль.
Поэтому полезно ещё до покупки задать себе вопрос:
«Кто захочет купить эту квартиру после меня?»
Если ответ очевиден, это хороший знак.
Если объект находится в популярном районе, построен известным девелопером и обладает понятными преимуществами, покупателей будет много.
Если же квартира интересна только из-за низкой цены, ситуация может оказаться сложнее.
Ликвидность часто становится главным преимуществом хорошей недвижимости. Особенно в периоды, когда рынок начинает меняться.
Но жизнь меняется.
Через пять или семь лет может появиться желание продать объект, купить что-то больше или просто зафиксировать прибыль.
Поэтому полезно ещё до покупки задать себе вопрос:
«Кто захочет купить эту квартиру после меня?»
Если ответ очевиден, это хороший знак.
Если объект находится в популярном районе, построен известным девелопером и обладает понятными преимуществами, покупателей будет много.
Если же квартира интересна только из-за низкой цены, ситуация может оказаться сложнее.
Ликвидность часто становится главным преимуществом хорошей недвижимости. Особенно в периоды, когда рынок начинает меняться.
Иногда стоит приехать лично
Сегодня можно купить квартиру в Таиланде полностью дистанционно.
Это нормальная практика.
Многие сделки проходят именно так.
Но если есть возможность приехать и посмотреть район своими глазами, этим стоит воспользоваться.
Фотографии не передают атмосферу.
Иногда после одной прогулки по району становится понятно больше, чем после недели изучения презентаций.
А иногда наоборот — хороший район оказывается ещё лучше, чем выглядел на фотографиях.
Это нормальная практика.
Многие сделки проходят именно так.
Но если есть возможность приехать и посмотреть район своими глазами, этим стоит воспользоваться.
Фотографии не передают атмосферу.
- На рендерах невозможно почувствовать расстояние до моря.
- Нельзя понять, насколько удобно добираться до магазинов.
- Не видно, какая публика живёт по соседству.
Иногда после одной прогулки по району становится понятно больше, чем после недели изучения презентаций.
А иногда наоборот — хороший район оказывается ещё лучше, чем выглядел на фотографиях.
Главный принцип проверки недвижимости
Если попробовать свести всю проверку объекта к одной мысли, она будет очень простой.
Покупайте не квартиру. Покупайте спрос.
Именно спрос:
Мебель можно заменить.
Даже инфраструктуру комплекса можно обновить.
А вот сильная локация, качественный застройщик и стабильный поток арендаторов остаются преимуществами на долгие годы.
Поэтому перед покупкой стоит задавать больше вопросов и меньше смотреть на рекламные обещания.
Так обычно и покупают недвижимость люди, которые зарабатывают на ней годами.
Покупайте не квартиру. Покупайте спрос.
Именно спрос:
- формирует аренду;
- двигает цены вверх;
- позволяет быстро продать объект через несколько лет.
Мебель можно заменить.
Даже инфраструктуру комплекса можно обновить.
А вот сильная локация, качественный застройщик и стабильный поток арендаторов остаются преимуществами на долгие годы.
Поэтому перед покупкой стоит задавать больше вопросов и меньше смотреть на рекламные обещания.
Так обычно и покупают недвижимость люди, которые зарабатывают на ней годами.
Частые вопросы
Можно ли проверить объект дистанционно?
Да. Большинство проверок можно провести удалённо через агентство, юристов и официальные документы. Но при возможности личный визит всегда даёт дополнительную информацию.
Что важнее: район или сам комплекс?
В долгосрочной перспективе район почти всегда оказывает большее влияние на стоимость недвижимости и спрос на аренду.
Стоит ли покупать квартиру на старте продаж?
Если проект реализует надёжный застройщик, это часто позволяет получить максимальный рост цены к моменту сдачи объекта.
Что такое Freehold?
Freehold — это полная собственность на квартиру. Объект оформляется на имя владельца и может передаваться по наследству, продаваться или дариться без ограничений.
Сколько стоит содержание квартиры в Таиланде?
В среднем собственники оплачивают Common Fee, коммунальные услуги и иногда услуги управляющей компании. Конкретная сумма зависит от проекта и площади квартиры.
Да. Большинство проверок можно провести удалённо через агентство, юристов и официальные документы. Но при возможности личный визит всегда даёт дополнительную информацию.
Что важнее: район или сам комплекс?
В долгосрочной перспективе район почти всегда оказывает большее влияние на стоимость недвижимости и спрос на аренду.
Стоит ли покупать квартиру на старте продаж?
Если проект реализует надёжный застройщик, это часто позволяет получить максимальный рост цены к моменту сдачи объекта.
Что такое Freehold?
Freehold — это полная собственность на квартиру. Объект оформляется на имя владельца и может передаваться по наследству, продаваться или дариться без ограничений.
Сколько стоит содержание квартиры в Таиланде?
В среднем собственники оплачивают Common Fee, коммунальные услуги и иногда услуги управляющей компании. Конкретная сумма зависит от проекта и площади квартиры.
Получите подборку проверенных объектов в Таиланде
В ATHOME мы помогаем клиентам не просто выбрать квартиру или виллу, а понять, насколько объект действительно подходит под их цели.
Мы проверяем:
Получите подборку проверенных объектов в Паттайе и на Пхукете с расчётом доходности и рекомендациями под ваш бюджет.
Мы проверяем:
- застройщика;
- документы;
- локацию;
- спрос на аренду;
- перспективы роста цены.
Получите подборку проверенных объектов в Паттайе и на Пхукете с расчётом доходности и рекомендациями под ваш бюджет.