Как сезонность влияет на доходность недвижимости в Таиланде
Как сезонность в Таиланде влияет на доходность недвижимости
В Таиланде всё завязано не на календаре, а на погоде и потоке туристов. Здесь нет привычных четырёх времён года — страна живёт в ритме высокого и низкого сезона. И если вы покупаете квартиру с расчётом на аренду, этот фактор определяет доход сильнее, чем курс валют или ставки по депозитам.
Высокий сезон: когда страна не спит
С ноября по март — золотое время. На улицах снова слышна русская речь, рейсы полны, а пляжи забиты. Это и есть высокий сезон — момент, когда инвестиции работают на максимум.
На Пхукете в январе квартира-студия, которая летом сдаётся за 20 000 бат (около 54 000 ₽), в разгар сезона уходит за 35 000–40 000 бат. Виллы у Банг Тао или Камалы — по 150 000–250 000 бат в месяц. В Паттайе доходы похожие: от 18 000 бат в мае до 30 000–35 000 зимой.
При такой заполняемости — до 100% — владелец может покрыть все годовые расходы и выйти на прибыль уже за три месяца. Управляющие компании часто рекомендуют короткие аренды, чтобы не упустить дни с пиковыми ставками.
На Пхукете в январе квартира-студия, которая летом сдаётся за 20 000 бат (около 54 000 ₽), в разгар сезона уходит за 35 000–40 000 бат. Виллы у Банг Тао или Камалы — по 150 000–250 000 бат в месяц. В Паттайе доходы похожие: от 18 000 бат в мае до 30 000–35 000 зимой.
При такой заполняемости — до 100% — владелец может покрыть все годовые расходы и выйти на прибыль уже за три месяца. Управляющие компании часто рекомендуют короткие аренды, чтобы не упустить дни с пиковыми ставками.
Низкий сезон: когда спрос замирает, но не умирает
С апреля по октябрь температура растёт, туристов меньше, а воздух влажнее. Но рынок не стоит на месте. На смену приезжим отдыхающим приходят фрилансеры, айтишники, учителя, семьи, которые живут на островах по 3–6 месяцев. Им нужна тишина, скидка и быстрый интернет — и они готовы арендовать без перерыва всё лето.
Поэтому даже в «дожди» кондо с хорошим управлением сохраняет заполняемость 70–80%. Доходность падает, но не критично: минус 10–15% к году.
Для инвестора, купившего объект в рассрочку, это время позволяет спокойно платить взносы, пока квартира приносит пусть меньший, но стабильный доход.
Поэтому даже в «дожди» кондо с хорошим управлением сохраняет заполняемость 70–80%. Доходность падает, но не критично: минус 10–15% к году.
Для инвестора, купившего объект в рассрочку, это время позволяет спокойно платить взносы, пока квартира приносит пусть меньший, но стабильный доход.
Почему сезонность — не риск, а инструмент
Среднегодовая доходность курортной недвижимости в Таиланде держится в диапазоне 6–10% годовых. Это уже с учётом сезонных спадов. При этом сама недвижимость дорожает на 5–7% в год.
Например, студия на Камале, купленная за 3,2 млн бат (около 8,6 млн ₽) в 2022 году, сегодня стоит 4,3 млн. Рост составил 34%. Арендная выручка за три года — ещё примерно 400 000 бат. Сезонные перепады просто теряются на фоне общей капитализации.
Сочетание аренды и роста стоимости делает рынок устойчивым. Даже если полгода квартира сдаётся дешевле, итоговый доход всё равно выше, чем в долгосрочной аренде в Сочи или Москве.
Например, студия на Камале, купленная за 3,2 млн бат (около 8,6 млн ₽) в 2022 году, сегодня стоит 4,3 млн. Рост составил 34%. Арендная выручка за три года — ещё примерно 400 000 бат. Сезонные перепады просто теряются на фоне общей капитализации.
Сочетание аренды и роста стоимости делает рынок устойчивым. Даже если полгода квартира сдаётся дешевле, итоговый доход всё равно выше, чем в долгосрочной аренде в Сочи или Москве.
Реальный пример
Один из клиентов ATHOME купил апартаменты 36 м² в районе Джомтьен за 4,8 млн ₽ (около 1,8 млн бат). Квартира управлялась партнёрской компанией, сдавалась посуточно.
С декабря по март выручка составила 180 000 бат, остальная часть года — 90 000. За 12 месяцев — 270 000 бат чистыми, около 8% годовых в валюте. Всё дистанционно: бронирования, уборка, отчётность — через управляющего.
С декабря по март выручка составила 180 000 бат, остальная часть года — 90 000. За 12 месяцев — 270 000 бат чистыми, около 8% годовых в валюте. Всё дистанционно: бронирования, уборка, отчётность — через управляющего.
Что влияет на устойчивость дохода
Локация. Близость к морю, ресторанам и магазинам решает. На первом километре от пляжа квартиры сдают даже в низкий сезон.
Инфраструктура. Бассейн, коворкинг, спортзал, кафе во дворе — факторы, удерживающие арендаторов летом.
Тип объекта. Студии и однушки 25–40 м² проще сдать, чем большие квартиры или виллы: меньше чек, шире спрос.
Управляющая компания. Профессиональное управление нивелирует сезонные колебания. Даже простое присутствие на всех площадках бронирования увеличивает загрузку на 20–30%.
Инфраструктура. Бассейн, коворкинг, спортзал, кафе во дворе — факторы, удерживающие арендаторов летом.
Тип объекта. Студии и однушки 25–40 м² проще сдать, чем большие квартиры или виллы: меньше чек, шире спрос.
Управляющая компания. Профессиональное управление нивелирует сезонные колебания. Даже простое присутствие на всех площадках бронирования увеличивает загрузку на 20–30%.
Когда покупать, чтобы выиграть на сезонности
Лучшее время для сделки — с мая по сентябрь. Летом застройщики запускают акции и рассрочки, а рынок спокойно реагирует на запросы покупателей. К ноябрю стартуют новые очереди и пресейлы с ростом цен на 3–5%.
Вложение летом — это возможность купить дешевле, пока туристы ещё не начали штурмовать острова. А к декабрю квартира уже может приносить первый доход.
Вложение летом — это возможность купить дешевле, пока туристы ещё не начали штурмовать острова. А к декабрю квартира уже может приносить первый доход.
Частые вопросы
Можно ли зарабатывать круглый год?
Да, если выбрать объект в районе с постоянным потоком арендаторов и передать управление профессионалам.
Какой месяц самый прибыльный?
Январь. Доход за один месяц может достигать 20% годовой выручки.
Стоит ли сдавать в низкий сезон?
Обязательно. Даже по сниженной ставке — это лучше, чем простои.
Когда лучше входить в проект?
На старте продаж, особенно летом. Так можно сэкономить до 10% и получить лучшие планировки.
Да, если выбрать объект в районе с постоянным потоком арендаторов и передать управление профессионалам.
Какой месяц самый прибыльный?
Январь. Доход за один месяц может достигать 20% годовой выручки.
Стоит ли сдавать в низкий сезон?
Обязательно. Даже по сниженной ставке — это лучше, чем простои.
Когда лучше входить в проект?
На старте продаж, особенно летом. Так можно сэкономить до 10% и получить лучшие планировки.
Сезонность в Таиланде — не угроза, а ритм, к которому стоит привыкнуть. Понимая его, инвестор может планировать доходность на годы вперёд и не зависеть от случайностей.