Покупка виллы или квартиры в Таиланде: сравнение, цены и юридические нюансы
Покупка виллы vs. квартиры в Таиланде: основные отличия
Короткий ответ. Если вы иностранец, квартиру в кондоминиуме можно купить в полное владение (freehold, в пределах 49% площадей дома), а вот виллу — нет: и дом, и участок оформляются через leasehold (обычно 30 лет с пролонгациями, прописанными в договоре). Вилла — больше пространства и статус, но выше бюджет и заботы; квартира — проще старт, легче сдавать и продавать.
Как понять, что вам вообще нужно
Представьте обычный день.
Квартира: вы спускаетесь в лобби, берёте кофе по дороге к бассейну, зал — через стеклянную дверь, охрана у входа, письмо от управляющей в приложении. Уход — ноль, коммуналка предсказуема, всё рядом.
Вилла: открываете ворота, заглядываете в бассейн (кто-то должен менять реагенты), мимо идёт садовник, прибирает листья, на террасе — шезлонг и тишина. Простор, приватность, но кто-то должен всем этим заниматься — вы или управляющий.
Оба формата хороши, просто решают разные задачи и «стоят» по-разному — и по деньгам, и по времени.
Квартира: вы спускаетесь в лобби, берёте кофе по дороге к бассейну, зал — через стеклянную дверь, охрана у входа, письмо от управляющей в приложении. Уход — ноль, коммуналка предсказуема, всё рядом.
Вилла: открываете ворота, заглядываете в бассейн (кто-то должен менять реагенты), мимо идёт садовник, прибирает листья, на террасе — шезлонг и тишина. Простор, приватность, но кто-то должен всем этим заниматься — вы или управляющий.
Оба формата хороши, просто решают разные задачи и «стоят» по-разному — и по деньгам, и по времени.
Юридически: что можно (и чего нельзя)
- Квартира (condo). Иностранец может купить юнит в freehold, при условии что не более 49% общей площади дома оформлено на иностранцев. Сделка регистрируется в Земельном департаменте, вы получаете Chanote/Condo title. Продать можно в любой момент.
- Вилла. Типовая модель для иностранца — leasehold: и земля, и дом идут единым пакетом долгосрочной аренды (30 лет + опции продления ещё на 30/30, что прописывается в договоре и часто подкрепляется заранее подписанными дополнительными соглашениями). Формальный «фрихолд на дом» здесь не про повседневный рынок: в массовой практике виллы продаются именно как аренда земли и строения на срок действия лиза. Поэтому мыслите виллу как длинный, хорошо защищённый договор пользования, а не «вечную собственность».
- Продления лиза. Это не «автоматическая гарантия государства», а механика договора с владельцем земли/девелопером. Рынок давно научился минимизировать риски (опции продления, корпоративные конструкции у девелопера), но читать договор — обязательно.
Бюджеты: от чего отталкиваться (бат ≈ 2,7 ₽)
- Квартиры.
• Новые проекты: от 5 млн ₽ (≈1,85 млн бат).
• Пхукет: центр — от 6 млн ₽ (≈2,22 млн бат), Лаян/Ката — от 8 млн ₽ (≈2,96 млн бат), Банг Тао — от 10 млн ₽ (≈3,70 млн бат).
- Виллы.
• Пхукет, Лаян/Банг Тао: 30–40 млн ₽ (≈11–15 млн бат) за виллу с бассейном; «картинка из журнала» у моря — кратно дороже.
Помните про «хвост» расходов при входе: перевод денег из-за рубежа, сборы в Земельном департаменте, юрист (обычно 1–2% от сделки), у кондо — sinking fund (разовый взнос 500–1 000 бат/м²).
Ежемесячные расходы и обслуживание
- Квартира.
• CAM fee (обслуживание общих зон): 45–80 бат/м² в месяц.
• Электричество, вода по счётчикам.
• Управление сдачей — 10–20% от аренды (если нужно).
- Вилла.
• Сад: 2 000–5 000 бат/мес.
• Дератизация/пест-контроль: 1 000–1 500 бат/квартал.
• Эстейт-fee (если виллы в посёлке): 2 000–6 000 бат/мес.
• Управляющий (если сдаёте): 15–25% от выручки.
• Электричество выше (кондиционеры, насосы бассейна).
Кофе 60–70 бат, байк на месяц 3 500–4 000 бат, такси до Суварнабхуми 1 200–1 500 бат — эти бытовые цифры помогают примерить бюджет «на себя».
Доходность и аренда: кто вам гость
- Квартира. Гости — пары, друзья, «зимовщики». Условия простые: бассейн, зал, пешком до моря/центра. Заполняемость высокая, в сезон — почти полная. Реальная доходность 6–8% годовых без героизма.
- Вилла. Гости — семьи и состоятельные путешественники, у которых в чек-листе «бассейн только для нас» и «не слышать соседей». Ставка выше, брони короче и дороже, сезоны заметнее. Доходность 7–10% годовых достижима, но больше зависимостей: менеджмент, уборки, бассейн/сад, сезонность.
Важная ремарка: краткосрок регулируется. В кондо следите за правилами юрлица дома; для вилл — за требованиями к посуточной сдаче (где-то нужен оператор/лицензия).
Ликвидность и выход
- Квартира. Ликвидность всегда «включена»: большой спрос на центральные локации и пляжи, много каналов продаж, прозрачная цена за м². Выйти можно быстро, особенно из именитых проектов.
- Вилла. Покупатель уже, чек больше, цикл сделки длиннее. Но вилла в А-локации (Банг Тао, Лаян, Камала) через 5–7 лет часто показывает лучшую капитализацию, чем массовая квартира. Ограничение — начальный бюджет и готовность управлять объектом.
Два живых расчёта (с налогами и курсом)
1) Квартира в Центре Паттайи — 5,5 млн бат (≈14,85 млн ₽). Сдача 30 000 бат/мес.
Год: 360 000 бат.
Налоги: первые 150 000 не облагаются; из оставшихся 210 000 — 5% = 10 500 бат (≈28 000 ₽).
Чистыми до CAM/управления — ~349 500 бат. Доходность ~6,3%; с учётом CAM 60 бат/м² для 35 м² (2 100 бат/мес) — ~5,9%.
2) Вилла на Лаяне — 12 млн бат (≈32,4 млн ₽). Сдача 180 000 бат/мес. в сезон, среднегодовая выручка 1,8 млн бат.
Операционные (сад, бассейн, эстейт, уборки, управление 20%): ориентир 450–600 тыс. бат/год.
База под налог ~1,2–1,35 млн бат. По прогрессивной шкале налог ~200–230 тыс. бат (≈540–620 тыс. ₽).
Чистая доходность ~7–8,5% (зависит от загрузки и сервиса). Плюс капитализация локации.
Год: 360 000 бат.
Налоги: первые 150 000 не облагаются; из оставшихся 210 000 — 5% = 10 500 бат (≈28 000 ₽).
Чистыми до CAM/управления — ~349 500 бат. Доходность ~6,3%; с учётом CAM 60 бат/м² для 35 м² (2 100 бат/мес) — ~5,9%.
2) Вилла на Лаяне — 12 млн бат (≈32,4 млн ₽). Сдача 180 000 бат/мес. в сезон, среднегодовая выручка 1,8 млн бат.
Операционные (сад, бассейн, эстейт, уборки, управление 20%): ориентир 450–600 тыс. бат/год.
База под налог ~1,2–1,35 млн бат. По прогрессивной шкале налог ~200–230 тыс. бат (≈540–620 тыс. ₽).
Чистая доходность ~7–8,5% (зависит от загрузки и сервиса). Плюс капитализация локации.
Риски и нюансы (их лучше знать заранее)
- Продления leasehold. Пропишите в договоре опции пролонгации и механизм их исполнения (часто это подписанные заранее соглашения + корпоративные конструкции у девелопера/землевладельца).
- Курортные правила. Не каждый дом рад посуточной аренде; уточняйте правила юрлица Condominium Juristic Person.
- Счётчики и тарифы. В кондо иногда «коммерческий» тариф на электричество — проверьте перед покупкой.
- Налоговая практика. В личном НДФЛ действует прогрессивная шкала; многие управляющие удерживают 15% у источника — это удобно, но обсуждайте заранее, чтобы не платить дважды.
- Страховка. Для виллы — маст-хэв (здание + ответственность). Для квартиры — хотя бы страхование содержимого.
Честный чек-лист принятия решения
Берите квартиру, если…
Берите виллу, если…
- стартуете с бюджета до 8–10 млн ₽;
- хотите простую аренду и быструю ликвидность;
- цените инфраструктуру «в доме»: бассейн, зал, охрана;
- планируете жить часть года без забот об уходе.
Берите виллу, если…
- бюджет от 30 млн ₽ и выше, цель — пространство и приватность;
- есть готовность (или менеджер), который будет рулить садом/бассейном/уборками;
- хотите гостя «выше среднего чека» и согласны с сезонностью;
- играете в длинную капитализацию локации.
Итого по-простому
Квартира — это «включил и поехал»: легко купить, легко сдавать, легко продать. Отличный вход на рынок Таиланда.
Вилла — это «другой уровень»: тишина, пространство, свой бассейн и сад. Больше расходов и логистики, но и потенциал выше.
Юридически картинка чёткая: вилла для иностранца — leasehold целиком, а квартира — freehold (в рамках 49% квоты). Дальше всё упирается в ваш бюджет, образ жизни и готовность управлять активом.
Вилла — это «другой уровень»: тишина, пространство, свой бассейн и сад. Больше расходов и логистики, но и потенциал выше.
Юридически картинка чёткая: вилла для иностранца — leasehold целиком, а квартира — freehold (в рамках 49% квоты). Дальше всё упирается в ваш бюджет, образ жизни и готовность управлять активом.
Если хотите, под вашу цель подберём конкретные лоты: ликвидные квартиры с доходностью на старте и виллы в А-локациях, где есть очередь на аренду и понятный выход через 3–5 лет.
📞 +66 99 169 59 17
📲 Написать в WhatsApp
🌐 athome.asia
📞 +66 99 169 59 17
📲 Написать в WhatsApp
🌐 athome.asia